Verjährung des Anspruchs aus überhöhter Miete

In diesem Fall entschied der BGH neben der Wirksamkeit einer Kündigung wegen mehrfachen Zahlungsverzugs mit der Mietzinszahlung des Wohnraummieters ebenfalls über die Verjährung des Rückzahlungsanspruchs bei überzahlter/ überhöhter Mietkaution.

Nach § 551 BGB darf die Sicherheit des Mieters, die dem Vermieter aus dem Mietverhältnis zu erbringen hat, höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete (ohne die die Pauschale oder Vorauszahlung auf die Betriebskosten) betragen.
In obigem Fall hat die Mieterin zu Beginn des Mietverhältnisses im Jahr 2005 eine Kautionszahlung in Höhe von sechs Monatsmieten erbracht. Der BGH ging in obigem Fall davon aus, dass der die Höhe von drei Monatsmieten übersteigende Betrag ohne Rechtsgrund erbracht worden sei, denn die Kautionshöhe sei gemäß §§ 551 Abs. 1, Abs. 4, 134, 139 BGB unwirksam, so dass grundsätzlich die Rückzahlung des überzahlten Betrages von drei Monatsmieten erfolgen könne.

Hinsichtlich der Verjährung des Rückzahlungsanspruchs hat der BGH hier festgestellt, dass der Bereicherungsanspruch der regelmäßigen dreijährigen Verjährung unterliegt, die Verjährung mit Ablauf des Jahres 2005 begonnen habe und der Anspruch somit mit Ablauf des Jahres 2008 verjährt sei. Der BGH stellte- anderes als das Berufungsgericht darauf ab, dass es nicht darauf ankäme, wann die Mieterin davon erfahren habe, dass das überhöhte Kautionsverlangen unwirksam sei. Vielmehr käme es bei Beginn der Verjährung neben der Entstehung des Anspruchs darauf an, wann die Mieterin die von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt habe oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen können. Es käme lediglich auf die Kenntnis der tatsächlichen Umstände an, aus denen sich für einen rechtskundigen Dritten der Anspruch ergäbe. Dafür reiche es aus, dass die Mieterin wisse, dass sie einen drei Monatsmieten übersteigenden Kautionsbetrag geleistet habe. Ob die Mieterin die gesetzliche Regelung gekannt habe und ihr bekannt war, einen Rückforderungsanspruch zu haben, sei nicht entscheidend. Eine richtige rechtliche Einordnung des Sachverhalts durch den Gläubiger sei für den Verjährungsbeginn nicht entscheidend.

(BGH Urteil vom 01.06.2011 VIII ZR 91/ 10)